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楼市冷热不均 调整预期强烈

【铝道】 楼市正在酝酿明显的过剩危机，从全国成交看，涨幅已经放缓，需求在高价下逐渐萎缩螺套。 北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受采访时表示， 从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，在四季度的较后几个月开始追求高利润，而且很可能会惜售。

根据国家统计局较新发布的较新数据，月份，商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。

从库存的角度看，10月末，商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加726万平方米。其中，住宅待售面积增加44饮料生产线8万平方米；而9月末，商品房待售面积44636万平方米，比8月末增加280万平方米。

目前，虽然一、二线城市供需结构紧张，但广大的三、四线城市都面临库存急剧上涨的现实，这种分化导致房企集中在一、二线购入土地，避免在三、四线拿地，所以全国土地市场的成交面积有所下滑。 张大伟强调，这种分化在短期内会导致一、二线城市房市量价上涨，三、四线库存积压越来越严重。但长期看，很可能酝酿整体市场风险。

张大伟表示，从公布的数据看，销售及投资依然上涨明显，另外各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中，购房者很可能恐慌性入市，特别是今年的 金九银十 处于政策的空窗期。数据显示，2013年月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

从全国楼市看，市场已经分化，一、二线城市爆涨，三、四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。 张大伟指出，一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺，所以在当前经济发展不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。 整体市场已经出现了明显的四不均，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

针对房地产景气指数的下滑，张大伟表示，该迹象表明楼市已经酝酿比较大的风险，后市调整的预期越来越强烈。 从前期统计局发布的非制造业活动指数也可以看到，虽然因为土地价格上涨等影响，指数中对价格预期依然强烈，但新订单指数的下滑表明了市场后市有可能机油泵逐渐出现调整。 据悉，10月份房地产开发景气指数为96.88，比上月回落0.37点。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，本次发布的多数指标增幅回落，主要是因为去年基值较高，数控设备并预计今年全年多数指标增幅将大中国科学院宁波材料技术与工程研究所联合加拿大复合材料创新中心于2011年5月9⑴0日在北京理工大学国际教育交换大厦举行首届绿色复合材料中国-加拿大国际研讨会于去年。

京沪深等一线城市较近都出台了各城市的调控细则，很可能会冰封2013年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。 张大伟指出， 三中全会很可能会在增加土地供应、加快房源供给等方面出台全国性的政策，这些政策可能会影响到2014年乃至2015年市场的发展方向。