中小商业地产开发商出路何方手动邦定机

中小商业地产开发商出路何方

中小商业地产开发商出路何方2006-03-10 19:05:46 来源：2006年03月10日《蓝筹地产评论》分享到：2005年可以说是一个热热闹闹的商业地产年，从媒体、开发商到商业机构都漂漂亮亮地“秀”了一把。此举引起了国家商务部的高度重视，专程组织专家小组对全国商业地产的发展进行摸底调查。大家在关注国家是否要有新的调控政策出台来抑制商业地产市场发展过热时，更多的商业地产开发商则开始担心项目前景以及企业未来的出路与发展。

商业地产发展在局部地区出现过热现象是众多媒体关注的焦点。本人认为应该把商业地产拆开分析。商业看成是需求，房地产商业用房的开发是供给。局部地区和一些大中城市出现了供过于求的现象，如果笼统的说商业过热则有些冤枉。

由于商业用房销售所带来的高额利润，各城市商业网点规划的不到位以及商业网点规划管理方面法律的缺失，造成了一些大型城市和局部地区商业用房的开发过热。很多商业用房完成了开发和销售，但空置率超过了25%。据本人近几年走访全国众多城市对房地产和商业市场的了解，一些大型城市和局部地区商业用房的空置率要远远高于这个数字。所以局部地区出现商业地产过热现象的说法是正确的，但不准确。准确的应是商业用房的开发出现过热，而非商业过热。

商业市场发展有其自身的规律，局部地区商业过度饱和，必然优胜劣态。以下几点建议可供开发商参考：

向中小城市和中西部地区寻求发展

商业用房开发过量是指一些大城市和局部地区，并非全国。一些中小型开发商应更侧重向中小城市寻求发展，特别是一些正在迅速发展的地级市、县级市。

目前，中小城市商业整体发展不足，业态结构不合理。我国商业近几年发展迅猛，特别是加入WTO后的这几年。但主要体现在一些大中城市和沿海发达地区。而在中西部地区，一些中小城市商业不仅没有得到很好发展甚至出现停滞不前和倒退现象。在过去计划经济时期，各级政府对商业发展非常重视，即使是中小城市基本上都有一个符合自身城市规模需求的百货商场。但随着市场经济的发展，这些国营主导的百货商场，在转轨和改制中逐渐退出了历史舞台，变成了小商品市场等。

商业用房供给不足是当地商业不能尽快得到发展的一个重要原因。现在很多中小城市普遍缺少百货、超市、大卖场、专卖店等在大城市较为成熟的业态。沿街店铺、小商品市场、农贸市场和一些初级的小型超市成为这些城市商业的主宰。中小城市并非没有追求高层次消费的需求，也不是大城市中成熟品牌业态不愿到这些城市去发展，而是商业用房整体供给不足。商家开店以租为主，而中小城市较为缺少品牌商家入住的商业物业。计划经济时期是政府投资建设，现在由开发商来建，由于当地开发商资金实力不足，外地商业开发商很少涉足市场，这些城市的商业用房极度匮乏。

市场需求就是商机，如果更多的中小型商业地产开发商避开竞争激烈且随时遭遇政策风险的大型城市，而转向中小城市寻求发展，不仅风险小，而且可持续发展周期长。况且，国家对这些城市和地区商业的发展一直持鼓励态度，各地政府也有多种优惠政策来吸引开发商和品牌商家。

前不久北京市商务局出台的北京市2008年前商业发展规划，对二环、三环、四环内商业发展都进行了具体限制，对北京市未来商业发展起到了很好调控作用。同时也对几年内将有500万平方米商业用房面积入市的北京房地产市场带来巨大压力。

订单式开发勿求大求洋

大连万达对中国商业地产市场发展最大的贡献是“订单式开发”模式。尽管也走了一些弯路，但对社会的贡献巨大。由于订单式的开发模式，不仅使万达的项目获得了成功，更多的开发商通过学习和效仿少走了弯路，社会资源的浪费得到了减少。

订单式开发的模式解决了供需平衡矛盾，但并没有解决所有问题。早期，大连万达以捆绑沃尔玛、家乐福在市中心最好的位置选址开店是值得商榷的。虽然国际品牌影响力对万达品牌支持强大，但落实到具体项目则要付出代价。

黄金地段选择品牌百货类业态效果应好于超市业态。捆绑品牌超市进驻城市黄金地段，对超市来说是锦上添花，但对开发商来说是降低了物业的整体价值。而捆绑沃尔玛等如果选择城乡结合部或城市二级和三级商业地块，对于国际零售巨头来说，依靠先进的经营管理能力、国际品牌的影响力及聚客力，商业经营的前景丝毫不用担心，反而会带动当地周边区域商业发展和升级。

另外，万达当初是利用这些品牌影响力带动一层商业面积的销售，而超市业态所面对的消费人群与黄金地段价值存在较大反差，给一层商业后期经营带来了困难。近期，本人通过媒体注意到，万达也在主动调整，如商业面积只租不售，对前期出售的商业回购，引进适当业态如餐饮、休闲娱乐并统一经营管理等，这些措施大大的提升了商业物业整体的价值，也更加吸引近了国外基金的眼光。

选择合适商业形态销售仍可获利

近几年，大家对商业用房开发提出普遍质疑的除了规模过量以外，最多的就是分割销售。其实，对分割销售也要具体问题具体分析。分割销售对商业经营有决定性影响的主要是指一些大型商业单体或购物中心等。而一些社区底商、写字楼底商和一些规模适中的商业街，销售对后期经营的影响就较小。

社区商业以满足家居基本生活需求为主，如社区便利店、美容美发、洗像、音像制品、餐饮店等。这些社区型商店对经营管理要求不高，稳定的社区消费人群保证了社区商店的生存。社区商业用房可以销售为主。投资者选择投资社区商业用房风险较小。但社区商业用房规模要与社区内及周边社区居民人数消费力相适应。否则开发面积过大，投资者出租经营风险加大，商业面积将出现闲置。

规模效益问题。适度的规模可以使开发商和投资者都得到很好回报。以一个不太科学的数字作为社区商业面积开发规模参照，社区人均1平方米左右商业面积为好，高于这个数字，商业投资效益将降低。另外，社区商业不可完全封闭在社区里面，最好沿社区面向外，或在几个社区之间做一个规模适当的社区型购物中心。如苏州的邻里中心。当然，社区的商业如能统一经营管理，商业将会发展的更好，也更会受到社区居民的欢迎。

同样，写字楼底商以满足特定商务人士消费需求为主，写字楼入住率越高，商业越好出租。所以，投资写字楼底商风险也较小。

另外，规模不大的商业街也是投资的好对象。当然，商业街对开发商的专业要求较高。全国很多城市都有开发后闲置在那里商业街，没有商业、没有人气。主要是在选址、开发规模、建筑型态结构、街面的宽度等方面出现了问题。解决了这些问题，商业街的店铺是可分割销售的。此外，商业街开发普遍都会受到当地政府的支持，如果能够统一经营管理，特色定位，如美食街、酒吧街、精品街、休闲街等，商业街将是一个受消费者欢迎、经营者青睐、投资者追求、开发商关注、政府支持的对象。未来，商业街对开发商和投资者都有较好的回报前景。

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